Qual è il punto di partenza che permette una corretta gestione ed ottimizzazione del patrimonio immobiliare?
Nell’articolo di oggi vedremo come l’azienda di consulenza può approcciarsi correttamente ad un incarico di valorizzazione per puntare in maniera efficace ad un aumento della redditività del portafoglio affidato.
Sveliamo subito il mistero e partiamo dal punto n.1 in assoluto, che non può essere altro che l’analisi dettagliata della situazione di partenza del cliente.
In questa fase conoscitiva ci si siede al tavolo, si ascoltano le necessità, i problemi e gli obiettivi del cliente e si procede a fare una prima valutazione delle opportunità e degli (eventuali) errori commessi fino a quel punto.
L’analisi è l’attività fondamentale per partire correttamente, perché prevede innanzitutto il censimento dei singoli beni che rientrano nel patrimonio, andando anche a definire quali sono in uso al proprietario e magari potrebbero essere utilizzati diversamente e quelli già liberi per essere messi a rendita.
Inoltre va registrata anche la precisa ubicazione geografica che è un dettaglio importantissimo per 2 motivi principali.
Questo permette di contestualizzare con precisione le performance e le potenzialità di ogni bene, per individuare i beni che magari stanno rendendo meno del previsto e che quindi necessitano di operazioni strategiche specifiche.
Ad esempio mettiamo il caso che il cliente X abbia nel suo portafogli un immobile di pregio del valore di 1 milione, che però al momento rende solo 1.500 € al mese.
Mettiamo poi che lo stesso cliente ricavi la medesima cifra (1500 al mese), ma con un deposito che si trova in una zona molto meno prestigiosa e che ha un valore di solo 300k.
Una volta raccolte le informazioni è quasi istintivo intuire che per ottimizzare la rendita conviene probabilmente vendere il bene di maggior valore ma che sta rendendo poco, per investire i proventi su beni con la stessa potenzialità del deposito dell’esempio.
Adesso abbiamo usato cifre a caso per rendere l’idea, ma questa situazione è più comune di quanto si possa pensare e soprattutto gli enti religiosi si ritrovano spesso a ricevere cifre bassissime per immobili che potrebbero valere un rendita anche 3 o 4 volte superiore a quella percepita.
Ovviamente tutte queste valutazioni possono arrivare solo a valle di uno screening completo del patrimonio ed è per questo che è assolutamente necessaria l’analisi preliminare completa, che diventa uno dei momenti decisivi per la buona riuscita del rapporto di consulenza.
Avevamo detto però che il tracciamento della geolocalizzazione dei beni è importante per 2 motivi ed il secondo è legato strettamente all’organizzazione delle attività di manutenzione.
Un altro aspetto spesso sottovalutato è che se gli immobili sono fisicamente lontani tra loro, la loro manutenzione è molto più complessa, frammentaria e costosa.
Tradotto in parole povere: spesso è meglio avere un’intera palazzina, che 10 proprietà disseminate in comuni diversi.
Ovviamente ci sono sempre le eccezioni, soprattutto se si tratta di fare valutazioni su immobili di pregio, ma l’esperienza ci ha insegnato che la scelta migliore è vendere gli immobili isolati ed è proprio quello che abbiamo fatto per conto degli enti religiosi di cui siamo consulenti, andando a vendere le proprietà isolate per creare degli aggregati per favorire ulteriormente l’aumento di redditività del patrimonio.
Scelte strategiche del genere possono incidere in maniera importante sul rendimento annuale del tuo portafoglio e se oggi hai un patrimonio frammentato, possiamo aiutarti a valutare come impostare un progetto di valorizzazione.
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